Cicilan KPR akhirnya lunas. Sertifikat rumah sudah kembali dari bank, dan rasanya semua urusan selesai. Namun, sebelum menyimpan dokumennya, pastikan satu proses lagi sudah dituntaskan: roya.
Cara mengurus roya setelah KPR lunas dimulai dengan meminta dokumen pelunasan dan surat roya dari bank, menyiapkan persyaratan, lalu mengajukan pencoretan Hak Tanggungan melalui jalur yang sesuai. Tarif resmi PNBP layanan roya adalah Rp50.000 per sertifikat hak atas tanah. Untuk Hak Tanggungan elektronik, pengurusannya dapat dilakukan melalui bank terkait.
Supaya tidak bolak-balik mengurus berkas, berikut panduan dokumen, biaya, dan tahapannya.
Apa Itu Roya Setelah KPR Lunas?
Roya adalah proses pencoretan catatan Hak Tanggungan pada data pertanahan setelah Hak Tanggungan tersebut hapus, salah satunya karena utang yang dijamin sudah lunas.
Saat membeli rumah melalui KPR, tanah beserta bangunan yang dijaminkan dapat dibebani Hak Tanggungan untuk menjamin pelunasan utang kepada bank. Setelah utangnya lunas, catatan tersebut perlu dibersihkan melalui proses roya.
Pelunasan KPR dan pencoretan catatan Hak Tanggungan merupakan dua proses berbeda. Karena itu, menerima kembali sertifikat dari bank belum otomatis membuktikan bahwa roya sudah selesai. Kantor Pertanahan Kabupaten Jeneponto menjelaskan bahwa catatan Hak Tanggungan masih tercantum dalam data pertanahan apabila roya belum didaftarkan.
Apa Bedanya Surat Lunas, Surat Roya, dan Hasil Roya?
Ketiganya berkaitan, tetapi memiliki fungsi berbeda.
| Dokumen atau proses | Fungsinya |
| Surat keterangan lunas | Menyatakan kewajiban kredit kepada bank telah dilunasi |
| Surat roya dari bank | Menjadi dokumen pendukung untuk mengajukan pencoretan Hak Tanggungan |
| Roya yang telah selesai | Menunjukkan pencoretan catatan Hak Tanggungan sudah diproses dalam administrasi pertanahan |
Jadi, ketika bank menyerahkan surat roya, lanjutkan dengan memastikan pengajuan dan pencoretannya benar-benar selesai.
Mengapa Roya Perlu Diurus?
Roya membantu menyelaraskan data pertanahan dengan kondisi utang yang sudah lunas. Dengan begitu, catatan jaminan dari kredit sebelumnya tidak tertinggal dalam administrasi tanah.
Hal ini penting ketika pemilik hendak menjual rumah, mengurus peralihan hak, atau menggunakan tanah sebagai jaminan pembiayaan baru. ATR/BPN mengimbau pemilik rumah untuk menuntaskan roya setelah pelunasan agar tidak menghadapi kendala administrasi di kemudian hari.
Roya juga berbeda dari balik nama. Roya mencoret catatan Hak Tanggungan, sedangkan balik nama berkaitan dengan perubahan nama pemegang hak atas tanah.
Dokumen untuk Mengurus Roya Setelah KPR Lunas
Berikut dokumen yang perlu dipersiapkan untuk pengajuan roya manual. Sesuaikan kelengkapannya dengan daftar layanan Kantor Pertanahan tempat tanah terdaftar.
| Dokumen | Keterangan |
| Formulir permohonan | Diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya sesuai ketentuan meterai |
| Fotokopi KTP dan KK pemohon | Bawa dokumen asli untuk pencocokan oleh petugas |
| Sertifikat hak atas tanah | Dokumen tanah yang menjadi objek permohonan |
| Sertifikat Hak Tanggungan | Disertakan sesuai kondisi dokumen jaminan |
| Surat roya, keterangan lunas, atau pelunasan utang dari kreditur | Minta dokumen yang diperlukan kepada bank |
| Identitas pihak terkait | Identitas pemberi dan penerima Hak Tanggungan atau kuasanya sesuai persyaratan |
| Surat kuasa dan identitas penerima kuasa | Jika pengurusan diwakilkan |
| Akta pendirian dan pengesahan badan hukum | Khusus pemohon berbadan hukum |
Daftar layanan ATR/BPN juga mencantumkan konsen roya apabila Sertifikat Hak Tanggungan hilang. Penggunaannya perlu mengikuti ketentuan dan pemeriksaan Kantor Pertanahan.
Sebelum datang, periksa kesesuaian nama, nomor sertifikat, serta data objek tanah pada dokumen bank. Jika ada perbedaan, minta penjelasan atau perbaikan lebih dahulu.
Berapa Biaya Mengurus Roya?
Tarif Penerimaan Negara Bukan Pajak atau PNBP untuk layanan roya adalah Rp50.000 per sertifikat hak atas tanah. Tarif ini mengacu pada PP Nomor 128 Tahun 2015 sebagaimana dijelaskan dalam informasi layanan Pemerintah Kabupaten Bantul.
Untuk memperkirakan anggaran, pisahkan tarif resmi dari pengeluaran lainnya.
| Komponen | Perhitungan |
| PNBP roya satu sertifikat | Rp50.000 |
| PNBP roya dua sertifikat | Rp100.000 |
| Meterai, fotokopi, dan transportasi | Sesuai kebutuhan |
| Jasa pengurusan jika memakai pihak lain | Sesuai kesepakatan, di luar tarif PNBP |
Contohnya, jika mengajukan roya untuk satu sertifikat secara mandiri, komponen PNBP-nya Rp50.000. Total pengeluaran pribadi bisa bertambah karena kebutuhan dokumen dan perjalanan.
Bayarkan tagihan resmi sesuai Surat Perintah Setor (SPS) yang diterbitkan melalui sistem. Jika menggunakan jasa pengurusan, mintalah rincian yang memisahkan PNBP dan biaya jasa.
Tahapan Mengurus Roya Setelah KPR Lunas
1. Pastikan Pelunasan Sudah Dikonfirmasi Bank
Hubungi bank untuk memastikan kredit telah dinyatakan lunas. Tanyakan jadwal penyerahan dokumen jaminan dan dokumen apa saja yang akan diterima.
Sekaligus, pastikan apakah bank hanya menyiapkan surat pendukung atau juga menangani pengajuan roya.
2. Minta Dokumen Pelunasan dan Pendukung Roya
Periksa dokumen yang diserahkan bank, terutama sertifikat tanah, dokumen Hak Tanggungan, serta surat roya atau keterangan pelunasan sesuai kebutuhan.
Jangan hanya menghitung jumlah berkas. Cocokkan identitas pemilik, nomor sertifikat, dan informasi kredit agar kesalahan bisa segera ditindaklanjuti.
3. Tentukan Jalur Manual atau Elektronik
Tanyakan kepada bank apakah Hak Tanggungan tercatat secara manual atau elektronik.
Menurut penjelasan ATR/BPN, roya untuk Hak Tanggungan elektronik dapat diproses melalui bank terkait. Sementara itu, pengurusan Hak Tanggungan analog atau manual dilakukan melalui Kantor Pertanahan.
4. Ajukan Berkas ke Kantor Pertanahan untuk Jalur Manual
Datangi Kantor Pertanahan kabupaten atau kota tempat tanah terdaftar dengan membawa persyaratan.
Serahkan berkas melalui loket resmi. Petugas akan memeriksa kelengkapan dan kesesuaian data. Simpan tanda terima serta nomor berkas untuk keperluan pemantauan.
5. Bayar Sesuai Surat Perintah Setor
Setelah permohonan diterima dan tagihan diterbitkan, lakukan pembayaran melalui kanal yang tercantum pada SPS.
Simpan bukti pembayaran bersama tanda terima permohonan. Keduanya membantu ketika Anda perlu menanyakan perkembangan layanan.
6. Pantau Penyelesaian dan Periksa Hasilnya
Ikuti informasi penyelesaian dari Kantor Pertanahan atau bank yang menangani pengajuan elektronik.
Saat hasil layanan diterima, pastikan pencoretan Hak Tanggungan yang dimohon sudah tercatat. Jika belum memahami bentuk hasilnya, minta petugas atau bank menjelaskan bagian yang menunjukkan bahwa roya telah selesai.
Berapa Lama Proses Roya?
Sebagai acuan layanan, Kantor Pertanahan Kabupaten Jeneponto mencantumkan waktu penyelesaian lima hari kerja setelah berkas dinyatakan lengkap dan pembayaran dilakukan. Waktu ini tidak mencakup masa menunggu dokumen dari bank.
Beberapa Kantor Pertanahan memiliki layanan lebih cepat. Pemerintah Kabupaten Bantul, misalnya, mempublikasikan layanan roya elektronik satu hari serta roya manual paling lama tiga hari kerja pada layanan setempat.
Karena itu, gunakan estimasi dari kantor atau bank yang menangani permohonan Anda. Hindari menganggap seluruh proses, termasuk pengambilan dokumen bank, pasti selesai dalam satu hari.
Apakah Roya Bisa Diurus Sendiri?
Bisa. Pengajuan roya manual dapat diurus sendiri melalui Kantor Pertanahan, sehingga tidak selalu perlu menggunakan jasa perantara. ATR/BPN juga mengarahkan masyarakat untuk memeriksa informasi persyaratan melalui aplikasi Sentuh Tanahku atau Kantor Pertanahan setempat.
Jika pengurusan diwakilkan, siapkan surat kuasa dan identitas sesuai persyaratan. Sementara untuk roya elektronik, koordinasikan prosesnya dengan bank.
Bagaimana Jika Dokumen Roya Hilang?
Langkah pertama adalah memastikan dokumen mana yang hilang.
- Surat roya atau keterangan lunas: hubungi bank penerbit untuk meminta prosedur penerbitan kembali.
- Sertifikat Hak Tanggungan: konsultasikan persyaratan konsen roya kepada bank dan Kantor Pertanahan.
- Sertifikat hak atas tanah: tanyakan prosedur penanganan kehilangan kepada Kantor Pertanahan karena dokumen ini berbeda dari Sertifikat Hak Tanggungan.
Jangan menyamakan kehilangan Sertifikat Hak Tanggungan dengan kehilangan sertifikat tanah. Persyaratan penanganannya perlu diperiksa sesuai dokumen dan kondisi permohonan.
FAQ Cara Mengurus Roya Setelah KPR Lunas
Apakah setelah KPR lunas sertifikat otomatis sudah diroya?
Belum tentu. Pelunasan kredit tidak serta-merta mencoret catatan Hak Tanggungan dalam data pertanahan. Pastikan kepada bank apakah pengajuan roya sudah dilakukan dan selesai.
Apakah biaya roya selalu Rp50.000?
Tarif PNBP roya adalah Rp50.000 per sertifikat hak atas tanah. Pengeluaran seperti meterai, fotokopi, transportasi, atau jasa pengurusan merupakan komponen terpisah.
Apakah mengurus roya harus melalui notaris?
Tidak selalu. Masyarakat dapat mengurus roya manual secara mandiri melalui Kantor Pertanahan. Untuk pengajuan elektronik, koordinasikan dengan bank terkait.
Apakah roya mengubah HGB menjadi SHM?
Tidak. Roya berkaitan dengan pencoretan Hak Tanggungan. Perubahan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik merupakan layanan berbeda yang memiliki persyaratan tersendiri.
Apa akibatnya jika roya belum diurus?
Catatan Hak Tanggungan masih dapat tercantum dalam administrasi pertanahan meskipun kredit sudah lunas. Kondisi tersebut perlu dibereskan agar tidak menimbulkan kendala saat mengurus transaksi atau layanan pertanahan berikutnya.
KPR Sudah Lunas? Tuntaskan Juga Urusan Royanya
Melunasi KPR adalah pencapaian besar. Lengkapi langkah terakhirnya dengan memeriksa dokumen dari bank dan memastikan catatan Hak Tanggungan sudah dicoret.
Sebelum sertifikat disimpan, hubungi bank dan pastikan: surat roya sudah tersedia, siapa yang mengajukan, dan bagaimana Anda menerima bukti penyelesaiannya. Dengan begitu, urusan rumah benar-benar tertata setelah cicilan terakhir dibayar.