Bunga KPR Fixed vs Floating: Hitung Cicilan Setelah Promo

Cicilan KPR yang terlihat ringan saat promo belum tentu berlaku sampai rumah lunas. Setelah masa bunga tetap berakhir, angsuran dapat berubah mengikuti skema bunga berikutnya dalam perjanjian kredit.

Misalnya, cicilan awal sekitar Rp2,64 juta per bulan dapat menjadi sekitar Rp3,93 juta ketika bunga berubah dari 5% menjadi 11% per tahun, dengan asumsi pinjaman dan tenor tertentu.

Selisih lebih dari Rp1 juta setiap bulan tentu perlu dipersiapkan sejak awal.

Bunga fixed adalah bunga yang tetap selama periode yang disepakati, sedangkan bunga floating dapat berubah. Untuk menghitung cicilan setelah promo, gunakan sisa pokok pinjaman, bunga baru, dan sisa tenor—bukan langsung memakai plafon awal.

Berikut penjelasan perbedaannya beserta contoh perhitungan agar Anda lebih siap memilih KPR.

Apa Itu Bunga KPR Fixed?

Bunga KPR fixed adalah suku bunga yang tidak berubah selama periode tertentu sesuai perjanjian kredit.

Sebagai contoh, penawaran “fixed 5% selama tiga tahun” berarti bunga 5% berlaku pada tiga tahun tersebut. Angka itu tidak otomatis berlaku sepanjang tenor KPR apabila masa pinjamannya lebih panjang. FAQ resmi CIMB Niaga juga menjelaskan bahwa periode fixed mengikuti ketentuan dalam perjanjian kredit.

Dalam perhitungan anuitas, angsuran pokok dan bunga dapat tetap selama suku bunga serta tenor tidak berubah. Namun, komposisi pembayaran pokok dan bunganya berubah dari bulan ke bulan.

Karena itu, saat melihat promosi, periksa dua informasi sekaligus:

• Berapa bunga yang ditawarkan?
• Berapa lama bunga tersebut berlaku?

Penawaran bunga rendah selama satu tahun tentu perlu dibandingkan secara berbeda dengan bunga tetap selama lima tahun.

Apa Itu Bunga KPR Floating?

Bunga floating adalah suku bunga yang dapat berubah mengikuti ketentuan peninjauan bank dan kondisi pasar. OJK menjelaskan bahwa bunga mengambang dapat bergerak naik atau turun mengikuti perubahan suku bunga pasar.

Perubahan bunga ini dapat memengaruhi angsuran sesuai mekanisme dalam perjanjian kredit.

Namun, floating tidak berarti cicilan pasti berubah setiap bulan. Tanyakan kepada bank kapan bunga ditinjau, dasar penetapannya, dan bagaimana perubahan tersebut diterapkan pada angsuran.

Jangan pula menganggap bunga KPR selalu sama dengan BI-Rate. Mintalah penjelasan mengenai acuan atau kebijakan bunga yang digunakan oleh produk pilihan Anda.

Perbedaan Bunga Fixed dan Floating

Fixed dan floating menjelaskan perubahan suku bunga. Sementara itu, flat, efektif, dan anuitas berkaitan dengan cara perhitungan bunga atau angsuran. Istilah-istilah tersebut tidak sebaiknya dipertukarkan begitu saja.

Mengapa Cicilan KPR Bisa Naik Setelah Promo?

Cicilan dapat naik apabila bunga setelah promo lebih tinggi daripada bunga awal.

Misalnya, Anda memperoleh bunga fixed 5% selama tiga tahun. Setelah periode tersebut, bunga yang digunakan untuk menghitung angsuran menjadi 11%.

Walaupun sisa pokok pinjaman sudah berkurang, kenaikan bunga dapat membuat cicilan baru lebih besar.

Namun, tidak semua produk langsung berpindah dari satu bunga promo ke floating. Ada pula penawaran bunga berjenjang atau periode fixed dan cap sebelum memasuki floating. Halaman produk BTN menunjukkan bahwa tahapan bunga dapat berbeda sesuai program yang dipilih.

Oleh sebab itu, mintalah jadwal bunga lengkap, bukan hanya angka yang tampil paling besar pada materi promosi.

Contoh Menghitung Cicilan Setelah Bunga Promo Berakhir

Agar lebih mudah dipahami, gunakan ilustrasi berikut.

Seluruh angka merupakan simulasi mandiri, bukan penawaran bank. Perhitungan menggunakan metode anuitas bulanan dengan bunga tahunan dibagi 12, pembayaran pada akhir bulan, tanpa tunggakan, pelunasan sebagian, atau biaya tambahan.

1. Hitung Cicilan Selama Masa Fixed

Dengan pinjaman Rp400 juta, bunga 5% per tahun, dan tenor 240 bulan, angsuran anuitasnya sekitar:

Rp2.639.823 per bulan.

Cicilan awal dihitung menggunakan keseluruhan tenor 20 tahun, meskipun bunga 5% hanya berlaku selama tiga tahun pertama.

2. Hitung Sisa Pokok Setelah 36 Angsuran

Setelah 36 kali pembayaran sesuai jadwal, sisa pokok pinjaman sekitar:

Rp362.286.948.

Sisa tenor pada saat itu adalah:

240 bulan − 36 bulan = 204 bulan atau 17 tahun.

Jangan menghitung sisa pokok dengan mengurangi plafon awal menggunakan seluruh pembayaran cicilan. Sebagian dari cicilan tersebut digunakan untuk membayar bunga.

3. Hitung Ulang dengan Bunga Baru

Gunakan sisa pokok sekitar Rp362,29 juta, bunga baru 11% per tahun, dan sisa tenor 204 bulan.

Hasilnya, perkiraan angsuran baru menjadi:

Rp3.932.192 per bulan.

Perbandingannya sebagai berikut:

Dalam ilustrasi ini, bunga naik dari 5% menjadi 11%, tetapi cicilan tidak menjadi dua kali lipat. Besarnya perubahan angsuran dipengaruhi pula oleh sisa pokok dan sisa tenor.

Bagaimana Jika Bunga Setelah Promo Berbeda?

Bunga floating pada masa mendatang belum dapat dipastikan hanya dari penawaran hari ini. Karena itu, lebih baik menghitung beberapa skenario.

Dengan sisa pokok dan tenor yang sama seperti contoh sebelumnya, hasilnya sebagai berikut:

Angka 9%, 11%, dan 13% di atas hanya digunakan untuk menguji kemampuan anggaran. Angka tersebut bukan prediksi atau tarif floating bank tertentu.

Jika kemudian bunga berubah lagi, perhitungan perlu diperbarui menggunakan saldo pinjaman dan tenor tersisa pada waktu perubahan tersebut.

Rumus Cicilan KPR Anuitas

Untuk menghitung sendiri, rumus angsuran anuitas bulanan adalah:

[
A = \frac{P \times r}{1-(1+r)^{-n}}
]

Keterangan:

• A: angsuran bulanan.
• P: pokok pinjaman yang digunakan dalam perhitungan.
• r: bunga bulanan, yaitu bunga tahunan dibagi 12 dalam simulasi ini.
• n: jumlah bulan pembayaran yang tersisa.

Saat menghitung angsuran setelah promo, P harus menggunakan sisa pokok, sedangkan n menggunakan sisa tenor.

Untuk mengetahui sisa pokok secara praktis, mintalah tabel amortisasi atau rincian saldo pinjaman dari bank. Angka bank dapat berbeda dari simulasi karena pembulatan, tanggal pembayaran, dan ketentuan perhitungan dalam akad.

Kesalahan Saat Membandingkan Promo KPR

Hanya Melihat Cicilan Tahun Pertama

Angsuran awal yang rendah memang menarik, tetapi kebutuhan membayar KPR berlangsung jauh lebih lama.

Bandingkan cicilan pada setiap tahapan bunga dan uji apakah anggaran keluarga masih cukup ketika masa promo selesai.

Menganggap Fixed Sama dengan Flat

Fixed menjelaskan bahwa suku bunga tetap pada periode tertentu. Flat menjelaskan perhitungan bunga berdasarkan pokok awal pinjaman.

Karena itu, jangan membandingkan dua angka bunga tanpa mengetahui metode perhitungannya.

Menggunakan Plafon Awal untuk Menghitung Floating

Ketika promo berakhir, pinjaman biasanya sudah berkurang karena pembayaran pokok.

Menggunakan plafon awal dan tenor awal kembali dapat menghasilkan simulasi yang tidak sesuai dengan kondisi pinjaman pada saat perubahan bunga.

Menganggap Take Over Pasti Lebih Murah

Penawaran bank lain perlu dibandingkan dengan seluruh biaya perpindahan.

Sebelum memutuskan, minta rincian penalti pelunasan dari bank lama serta biaya proses, penilaian, notaris, dan biaya lain yang berlaku pada bank tujuan. Hitung apakah penghematan angsuran cukup untuk menutup biaya tersebut.

Cara Menyiapkan Anggaran Sebelum Floating

Coba Menabung Sebesar Selisih Cicilan

Dalam ilustrasi sebelumnya, selisih antara cicilan awal dan skenario bunga 11% sekitar Rp1,29 juta per bulan.

Anda dapat mencoba menyisihkan jumlah tersebut sejak masa fixed. Cara ini membantu menguji kesiapan anggaran sekaligus membangun cadangan dana.

Jika menyisihkan selisihnya saja sudah terasa berat, evaluasi kembali plafon, uang muka, atau harga rumah yang dipilih.

Hitung Bersama Cicilan Lain

Gabungkan angsuran KPR dengan kredit kendaraan, pinjaman, dan cicilan konsumtif.

Setelah itu, periksa apakah penghasilan yang tersisa masih mencukupi kebutuhan rutin dan pengeluaran tahunan keluarga.

Minta Simulasi Setelah Promo secara Tertulis

Sebelum akad, tanyakan:

• Kapan tepatnya periode fixed berakhir?
• Apakah ada tahapan bunga berjenjang?
• Berapa bunga setelah promo jika dihitung menggunakan kondisi saat ini?
• Seberapa sering bunga floating ditinjau?
• Bagaimana dampaknya terhadap angsuran?
• Apa ketentuan pelunasan sebagian atau pelunasan dipercepat?

Pisahkan bunga yang sudah dijamin dalam perjanjian dari angka yang hanya digunakan sebagai asumsi simulasi.

Tinjau Pilihan Sebelum Periode Fixed Berakhir

Hubungi bank lebih awal untuk mengetahui pilihan yang tersedia, termasuk peninjauan bunga atau pembayaran sebagian pokok.

Jika mempertimbangkan pembayaran sebagian, tanyakan apakah hasilnya mengurangi angsuran, memperpendek tenor, atau mengikuti mekanisme lain. Periksa pula biaya dan batas waktunya.

Pertanyaan Seputar Bunga KPR Fixed dan Floating

Apakah bunga floating pasti membuat cicilan naik?

Tidak selalu. Dampaknya bergantung pada bunga baru dibandingkan bunga sebelumnya serta mekanisme angsuran dalam perjanjian. Jika bunga setelah promo lebih tinggi, angsuran dapat meningkat.

Apakah bunga floating berubah setiap bulan?

Belum tentu. Jadwal peninjauan dan penerapannya mengikuti ketentuan produk serta perjanjian kredit.

Apakah bunga fixed berlaku sampai KPR lunas?

Hanya jika penawarannya memang menetapkan bunga tetap sepanjang tenor. Jika tertulis fixed tiga tahun, jangan menganggap bunga tersebut berlaku selama 20 tahun.

Apakah anuitas berarti cicilan selalu sama sampai lunas?

Tidak otomatis. Angsuran anuitas dapat tetap selama bunga dan ketentuan perhitungannya tidak berubah. Ketika bunga berubah, angsuran dapat dihitung ulang.

Apakah semua KPR mengikuti pola promo lalu floating?

Tidak. Struktur bunga berbeda antarproduk. Artikel ini terutama membahas KPR konvensional dengan periode fixed lalu perubahan bunga. Untuk produk subsidi atau pembiayaan syariah, periksa skema dan akadnya secara khusus.

Pilih Rumah dengan Cicilan yang Siap Dijalani

Memilih KPR sebaiknya dimulai dari kemampuan membayar sepanjang perjalanan kredit. Cicilan promo membantu pada awal pembelian, tetapi kesiapan setelah promo sama pentingnya.

Sedang mencari hunian di Cikarang atau Bekasi? Kunjungi Griya Pratama | Perumahan Subsidi & Komersil Cikarang Bekasi untuk melihat pilihan rumah yang sesuai kebutuhan keluarga.

Saat berkonsultasi, sampaikan anggaran uang muka dan batas cicilan bulanan Anda. Mintalah rincian harga serta biaya pembelian, kemudian konfirmasikan simulasi bunga dan angsuran langsung kepada bank penyalur.

Temukan rumah untuk keluarga bersama Griya Pratama, dengan rencana cicilan yang sudah diperhitungkan sejak awal hingga setelah masa promo.